GARANZIA DEL CONTRATTO  PRELIMINARE
La sicurezza nel contratto
di compravendita immobiliare

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano
i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell`atto.
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal
momento in cui è stata effettuata la trascrizione
e non dal momento di stipula del preliminare.
Gli elementi principali della vendita
Il preliminare dovrà senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l`indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.).
La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli
La prima e più importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita – è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. La regolarità edilizia
È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.
Il contenuto del compromesso
• verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali
paesaggistici gravanti sugli immobili;
• verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o
legali;
• verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia
residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o
le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazioni
alla commerciabilità; va anche individuato il diritto oggetto di cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);
• verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato
di conservazione degli immobili da trasferire;
• verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero
al rogito definitivo, oppure differita);
• verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento
(assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).
Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.
Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare, il contratto dovrà risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata
con sottoscrizione autenticata giudizialmente.
La tutela in caso di inadempimento
La legge dispone che all`atto della vendita le parti dichiarino le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.
È opportuno inserire già nel preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.
È di fondamentale importanza specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo.
Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non
possono avvenire per contanti ma con assegni
non trasferibili o bonifici bancari.
ll decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire:
• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – all’atto della stipula del contratto  definitivo di compravendita – una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a
garanzia dell`obbligo a carico dello stesso di risarcire
gli eventuali danni materiali e diretti dell`immobile,
compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o
parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi
successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprietà;
• l`obbligo di conformare il contratto preliminare
ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore
(con previsione di specifiche allegazioni).

PER maggiori informazioni apri l’allegato "GARANZIA PRELIMINARE la sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare" scritto in collaborazione tra il Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei Consumatori