Notaio Gaetano Cammarata:
"A distanza di due anni, torniamo a discutere  sul problema della "Enfiteusi e dei livelli catastali".
Sull`argomento si è infatti tenuto un convegno a Ragusa il   5 dicembre 2009. A  quella occasione  si arrivò spinti dall`improvviso, vasto e serio problema per il quale l`iniziativa di alcuni Comuni  evidenziò la incidenza che lo stesso poteva avere nella   nostra  attività quotidiana.
Trasferimenti di fondi agricoli, fatti nella piena e documentata buona fede  da parte di contraenti e proprietari di terreni , che si videro richiedere somme esose per asseriti mancati pagamenti di canoni o livelli enfiteutici ed in certi casi si videro messi in discussione addirittura il proprio acquisto..
Come succede in simili eventi, tutti pensavano di essere nel giusto e tutti ritenevano le rispettive richieste basate  su piena legittimazione. Ma, come accade in ogni fatto della vita, finito il clamore che il problema ha suscitato nell`ambiente,  costretti dagli eventi all`approfondimento, si  sono chiarite le posizioni, si è cercato di trovare una soluzione condivisa con tanta buona volontà di tutti gli
interessati,  è cominciata una maggiore ponderazione nello affrontare la problematica,  si è avuta più  prudenza e  saggezza, qualità tutte che fanno dell`operatore giuridico e del notaio in particolare, uno dei suoi fondamentali modi di  agire. Nel convegno di Ragusa di discusse e si attenzionò il problema dell`enfiteusi e dei livelli   sia sotto l`aspetto storico e ricognitorio (qui voglio ricordare la dotta e puntuale ricostruzione  che dei predetti istituti venne fatta dal prof. Giacomo Pace Gravina), sia  sotto l`aspetto di una ricostruzione sistematica effettuata da parte del prof. Giovanni DI ROSA,  sia anche sotto l`aspetto della  attualità, argomento trattato dal collega Andrea CIANCICO, nonché con riferimento alle questioni possessorie in materia di enfiteusi, oggetto queste delle puntuali argomentazioni fatte dalla dott.ssa Monica ZEMA. Si uscì dal convegno certamente con qualche cognizione storico-giuridica in più, ma a qualcuno di noi rimase qualche residuo dubbio sul modo operativo e comportamentale, sul modo di come agire nel quotidiano. Allorchè siamo chiamati a rogare un atto avente ad oggetto immobili la cui intestazione catastale si presenta come " Tizio diritto del concedente - Caio livellario", ci poniamo l`amletico problema: che fare? Quale è il rapporto giuridico sottostante?
Una marea di problematiche si affacciano alla nostra attenzione,  si presentano una serie di incognite e di ansie  che certamente non rendono  sereno e sicuro il nostro operare. Diversamente dal comportamento tenuto nel passato,  con  scrupolosa e  maggiore cura ci dedichiamo alla ricerca ed allo studio dei titoli precedenti, che ci vengono prodotti dai clienti o che riusciamo comunque  a rintracciare nei Registri Immobiliari e non. Nella quasi totalità dei casi , nei titoli che riusciamo a consultare, non troviamo traccia alcuna di vincoli che limitano il trasferimento, nè la famosa dizione "soggetto a canone enfiteutico  o livello a favore di................"
Cerchiamo e troviamo quasi sempre espressa nei titoli la piena garanzia data dall`alienante   secondo il quale il fondo alienato "è di sua piena proprietà e libera disponibilità", franco e libero da vincoli, pesi e quando ne esistono i presupposti, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Dall`esame dei titoli, dalle esecuzione di visure ipotecarie anche oltre il ventennio, possiamo trovare già una prima risposta positiva al nostro problematico dilemma.
Ma che fare della intestazione catastale che, sola, allorchè evidenzia una rapporto di partitanza (enfiteusi - livello ), ci fa nascere dei dubbi  e ci induce ad una maggiore scrupolosa  ed attenta ricerca? Ci sovviene subito una affermazione che noi tutti riteniamo pacifica : "Il Catasto non è titolo".   E` risaputo e notorio infatti che le risultanze catastali non sempre aggiornate, istituite ai soli fini fiscali, non sempre sono attendibili in quanto non c`è certezza giuridica  nella loro gestione,  nella loro conservazione, nel loro aggiornamento, nel  loro evolversi. Ma ci possiamo accontentare ? Il linea teorica ritengo di si, ma resta sempre il dubbio, perché allorché il nostro cliente trova una qualsiasi difficoltà presso qualsiasi ufficio circa la sua titolarità piena  sull`immobile acquistato, gli è facile dire e sentirsi dire, ma "il Notaio come mai non si è accorto?".
Allora il problema dell`Enfiteusi e dei livelli merita qualche maggiore riflessione, pur nella consapevolezza che  cominciamo a muoverci tra le sabbie mobili,  per la  incertezza del diritto che cerchiamo, delle fonti che non sempre sono consultabili o reperibili.
La ricerca può farci incontrare l`ipotesi più negativa,  l`ipotesi  per la quale cioè il fenomeno in realtà celi un così detto uso civico. Problema, quello degli usi civici,molto astruso ed ostico,  difficile già per la numerosa dottrina e giurisprudenza  non solo di merito e cassazione ma anche costituzionale, chiamata ad occuparsi del problema e che non sempre trova chiarezza e certezza.  Argomento  che  però esula dalla presente trattazione e che da solo meriterebbe  diverse giornate di studio. Per questo grave problema,  che si presenta nella circolazione dei beni , solo qualche brevissimo  accenno. In generale l`uso civico viene equiparato ad un bene demaniale e, per eliminarlo occorre attivare la procedura di "sdemanializzazione" o di sclassificazione.
(segue...)